Вернуться к новостям
Как в Латвии выселить из жилого помещения Арендатора, если он задерживает оплату или другим образом нарушает условия аренды?
Нас часто спрашивают Арендодатели – как мы можем выселить Арендатора, если он нарушает договор аренды, например, не платит арендную плату или наносит существенный вред жилью? Или вообще договор аренды закончился, а Арендатор продолжает проживать в жилом помещении?
Итак, мы рассмотрим ситуацию, когда Нанимателем или Арендатором жилой площади является физическое лицо и нарушает условия аренды жилого помещения, что побуждает Арендодателя (собственника помещения) выселить такого жильца. Отношения по аренде жилых помещений между физическими лицами возникают на основании договора и регулируются Законом об аренде жилых помещений, принятым 17.03.2021 (далее – Закон об аренде). Закон об аренде предусматривает, что договор аренды должен быть заключен в письменной форме.
Регистрация договора аренды в Земельной книге не является обязательной (для юридической силы договор необходимо заключить в простой письменной форме), но стороны договора аренды могут по соглашению зарегистрировать его в Земельной книге.
Если договор зарегистрирован в Земельной книге, то, например, в случае просрочки/неуплаты арендных платежей Арендатором Арендодатель может предъявить иск о бесспорном принудительном исполнении обязательств. Суд такой иск обязан рассмотреть в течение 7 дней, а решение суда по данному иску вступает в силу немедленно в отличие от обычного судебного разбирательства, которое может занять полгода и больше.
Если Арендатор нарушает договор аренды, то для правомерного выселения Арендодателю надо расторгнуть такой договор в одностороннем порядке на законных основаниях. Какие могут быть основания для этого? Для этого в договоре аренды должны быть предусмотрены такие случаи (основания) для расторжения и определен порядок расторжения договора аренды, например, в случае повреждения помещения, его использования не по назначению, задержки платежей или возникновения задолженности.
Для использования механизма бесспорного принудительного исполнения обязательств (при этом, как говорилось ранее, суд обязан вынести решение в течение 7 дней), договор аренды должен соответствовать двум критериям:
в договоре предусмотрена обязанность Арендатора освободить арендуемое жилое помещение в связи с истечением срока договора аренды или в связи с неуплатой установленной договором аренды арендной платы, и
договор аренды зарегистрирован в Земельной книге.
В других случаях требование о расторжении договора аренды, уплате просроченной арендной платы, других платежей и выселении Арендатора может быть подано в суд в общем порядке. В одном иске можно потребовать у суда выселить Арендатора, взыскать задолженность по арендной плате и возместить истцу судебные издержки. Повторим, что такое судебное разбирательство в общем порядке может занять 6 месяцев и более.
Для предъявления иска необходимо наличие основания расторжения договора аренды - Арендатор не вносит арендную плату или причиняет вред жилому помещению. При этом в соответствие с Законом об аренде Арендодатель должен письменно уведомить Арендатора о расторжении договора аренды жилого помещения не менее чем за 1 месяц с указанием причины расторжения договора аренды (например, в связи с неуплатой арендной платы или иных платежей, связанных с использованием помещения), даже если договором аренды предусмотрен меньший срок для уведомления.